政协委员把脉近期房地产复杂景象：中国楼市普涨终结分化开始

两会召开在即，参加全国政协十二届二次会议的全国政协委员陆续抵达驻地。针对近期中国房地产市场出现的复杂景象，２０１４年中国的房地产调控政策以及楼市走向亦成为委员们热议的话题之一。

全国政协委员、中国银行外部监事梅兴保带来一份调研报告，这是他参与绘制的一幅全国房地产市场的“完整画面”。

梅兴保去年参加了全国政协经济委员会房地产专题调研，前后历时４个月，走访了北京、广州等一线城市，也去了鄂尔多斯、中山等三四线城市。

近期杭州、常州等地的楼盘降价引起了市场对中国楼市未来会否“坐上滑梯，一滑到底”的恐慌。此间接受采访的全国政协委员认为，在中国依然处于城镇化中的大背景下，２０１４年的中国房地产市场将保持稳中有增的态势，但增幅将有较大幅度缩小，并出现分化趋势。

“一二线城市房地产市场还处于‘热态’，发达地区的三四线城市问题也不大。而热门城市的远郊县和中西部某些三四线城市确实存在供大于求的现象。”梅兴保说。

国家统计局近期公布的数据显示，在７０个大中城市中，北上广深四个一线城市新建商品住宅价格去年上涨均超过２０％，南京、厦门、徐州、桂林等２０多个二三线城市房价涨幅也高于１０％，而中西部地区的三四线城市涨势相对平缓。

杭州市区和郊区房地产市场的分化正折射出全国范围内房地产市场分化趋势。

“降价楼盘主要还是在偏僻地段，距离远，也缺乏成熟的配套，价格本来就是虚高。还有些要降价的楼盘对应郊区户口，为了在杭州落户的年轻人也不会轻易买。”杭州市民董彩真说。

一方面是一线城市房价持续上涨，地王不断出现，一方面是一些三四线城市房价较大幅度下滑，给中国政府楼市调控政策提出很大挑战。

一年前出台的“新国五条”在限购、限贷和个税征集方面可谓相当严苛，但一线城市房价仍旧快速上涨。

受土地供应等因素影响，近年来一些开发商转向远郊区或者三四线城市，短时间内大量供给制造了新的问题，虽对全局无颠覆性影响，但也增加了调控的难度。

受访的政协委员认为，市场化手段调节、住房保障轨和市场轨双轨共同发展应是未来调控的主线，通过差异化政策逐步为一二线城市降温，并消化三四线城市的库存压力。

梅兴保建议，在房地产出现供大于求的地区，地方政府应根据本地优势发展特色产业，夯实城镇化基础，并建设医院、学校等基础设施，使房地产业自然而然、水到渠成地发展起来。而开发商则要设定合理利润，把开工项目及时做完，摊子不要太大。

“随着经济稳步前进，三四线城市的库存会慢慢消化，情况会稳定下来。”

中央城镇化工作会议强调，推进城镇化必须从中国社会主义初级阶段基本国情出发，遵循规律，因势利导，使城镇化成为一个顺势而为、水到渠成的发展过程。

政协委员们认为，在新型城镇化的思路下，地方政府大拆大建的情况有望得到遏制，这将有利于房地产市场的健康发展。

全国政协委员、财政部财科所所长贾康建议，要加快房地产税改革。

他认为，房地产税不仅仅指在上海、重庆两地已经进行试点的不动产保有环节的房产税，还涉及在整个不动产开发、交易、保有全链条中各个环节的税费，要通盘考虑。

“保有环节的税制建设应坚持“调节高端”的原则，不能简单照搬美国‘普遍征收’模式。”贾康说。

全国政协委员、中国（海南）改革发展研究院院长迟福林预计，中国房地产市场的刚性需求依然旺盛，未来要把满足保障型、改善型需求做为发展房地产业的重点。

“政府的主要作用是做好保障型住房建设，同时对改善型住房需求进行鼓励，并通过市场调节抑制投资性需求。该归政府的归政府管，该归市场的归市场管，采取简单个别政策的方法难以解决房地产市场的问题。”（记者韩乔 李云路 郭信峰 参与采写：张遥）