周小川：房地產面臨較大去庫存壓力

人民網北京3月12日電（人民網前方報道組）今日上午，十二屆全國人大四次會議新聞中心在梅地亞中心多功能廳舉行記者會，中國人民銀行行長周小川、副行長易綱、副行長兼國家外匯管理局局長潘功勝、副行長范一飛就“金融改革與發展”的相關問題回答中外記者的提問。

記者提問：現在很多地方在通過P2P平台搞首付貸，請問央行對此的態度是什麼樣？現在三四線城市去庫存壓力比較大，但是我們現在看到很多一線城市的房貸局面卻呈現火爆狀態，如何讓房貸政策更好地體現去庫存的政策意圖？

周小川：你這個問題實際是兩個問題，我先從第二個問題說起。大家也都知道，貨幣政策是總量政策，總量政策是要針對全國平均的情況來進行設計和執行的，房價現在是一個價格出現很大分化的階段，但也有時候房價的分化不那麼明顯，畢竟中國是個非常大的國家，各個地方各個城市非常不一樣，所以出現了很大的分化。從總量政策和宏觀審慎政策來講，從全國總的平均來看，房地產仍舊面臨著比較大的去庫存壓力。

去年建成未銷售的房屋面積是7億多平方米，比2014年增長了15%多一些，因此房地產有關金融方面的政策還是要考慮金融總量上的狀況。與此同時，一二線城市價格上漲比較猛，也引起了大家很大的關注，人民銀行歷來主張，像中國這麼大的國家，在價格出現分化的情況下要更好地發揮城市一級對於每一個城市房地產形勢的判斷，以及能夠提供的有關政策的指導。這是一個方面。另外也強調商業銀行要作出自己的判斷，不僅是要了解客戶的償付能力、金融風險，同時要使政策適應不同地方的變化，來考慮住房信貸的可行性和所面臨的風險，對他們進行評估。剛才提到有一些P2P平台對於首付進行貸款，首先是他們是否有資質做這項貸款，有很多問題，按理說他要從事某項業務應該查詢是否按照規矩申請有關資格、符合資質，像資本要求等規章制度。再就是他的資金來源是什麼，如果動用了其他一部分人委托的資金，是否和人家真正說清楚了，是否會給出資方帶來巨大的風險，這是應該清楚的。

此外，對於銀行來講，銀行有時候是掌握首付比，但是正規的銀行內部的用語是LTV，就是貸款比抵押品的價值，判斷這個價值的時候，它是要對抵押房地產的財產要進行價值評估的，而不是像現在網上說的，隻要偽造一個交易價格就可以拿到交易價格去做貸款了。

另外銀行還有一個政策叫KYC，你必須了解你的客戶，客戶的首付不能是借的，你找另外一方面借了一部分錢說這是首付，剩下再去借，整個借款和自有資本的比例實際上就變了，另外未來償還的能力實際也變了，以后月供不光要還銀行的錢，還要先還首付貸。從銀行角度來講，如果沒有對你的客戶做到足夠的了解，你也承擔了過大的風險，從銀行內部管理來講，也是操作有錯誤的。

潘功勝：剛才周行長已經說得很全面了，包括P2P平台在內的房地產市場的場外配資，包括房地產中介結構和房地產開發企業利用互聯網金融平台所從事場外配資，也包括房地產開發企業、房地產中介機構和P2P為主體的互聯網金融企業相結合，從事場外配資業務。人民銀行在這個問題上的態度是非常明確的，一是房地產開發企業、房地產中介機構自辦的金融業務沒有取得相應的資質，是違法從事金融業務，而且這裡面還存在著自我融資、自我擔保、搞資金池的現象。 二是房地產中介機構、房地產開發企業自辦的金融業或者與P2P平台合作開展的金融業務，所提供的首付貸的產品不僅加大了居民購房的杠杆，削弱了宏觀調控政策的有效性，增加了金融風險，同時也增加了房地產市場的風險。

我們會與相關部門一起，結合即將開始的互聯網金融的專項整治活動，對房地產中介機構、房地產開發企業以及他們與P2P平台合作開展的金融業務開始進行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房杠杆、變相突破住房信貸政策的行為。這是第一個我想補充的。

第二個問題，正如剛才周行長所說，現在全國的房地產市場形勢概括起來說是總量過剩、區域分化、容量過多，7.2億平米的庫存，70%是分布在三四線城市，所以對於住房信貸政策來說，必須與全國房地產的形勢相匹配。去年所進行的住房信貸政策調整上，基本上體現了這樣幾個原則：一是因地施策，包括北京、上海這幾個一線城市，去年在調整的時候都是按照原有的政策，必須執行原有的政策。二是市場自律，商業銀行自主決策。三是住房金融的宏觀審慎管理。這是住房信貸政策調整的基本邏輯和總體基調。

目前房地產市場的情況，現在商業銀行的房地產貸款、個人住房貸款佔整個貸款的比例大概是14%，不良貸款比例是0.38%，整個銀行業的不良貸款比例大概是1.7%左右，個人住房貸款不良貸款水平遠遠低於整體銀行業的不良貸款水平。目前首付比的情況來看，現在即便按照調整以后的20%最低的首付比，和國際上橫向比較來說，仍然是比較審慎的標准。在實際數字看，1月份首套房的首付比普遍在35%以上，二套房實際首付比在40%以上。這幾個數字供大家參考。